Faut-il investir dans l'immobilier ?

Les Français aiment placer leur argent sur le long terme afin d’en sécuriser une partie. À titre d’exemple, ils ont épargné 1800 milliards dans l’assurance-vie selon NetInvestissements en 2020. Cependant, bien que ce placement financier soit synonyme de sécurité, les gains restent limités.

Les autres investissements financiers comme les livrets d’épargne accusent une baisse régulière de leurs taux d’intérêt et deviennent donc moins attractifs. Enfin, certains placements financiers comme la bourse ou les crypto-monnaies demandent une forte aversion au risque ce qui repousse une large partie de la population française.

Devenir propriétaire ou se lancer dans l’immobilier locatif reste donc aujourd’hui un des seuls leviers d’investissement financier sûrs et attrayants. Les français ne s’y trompent pas et chérissent particulièrement ce type d’investissement. Selon des études récentes, plus de 60% de la population française est propriétaire de son logement.
Alors prêt à vous lancer dans l’aventure ? Afin de définir la stratégie de votre achat immobilier, vous devez d’abord vous fixer des objectifs.

Il existe une multitude de raisons qui peuvent vous pousser à effectuer un achat immobilier. Une fois identifiées, elles vous permettront d’orienter votre achat, le lieu et la bonne formule à mettre en place pour favoriser la rentabilité de votre investissement.

Souhaitez-vous acheter un logement pour :

• vous forger un patrimoine ?
• préparer une transmission ?
• créer une source de revenus mensuelle ?
• bénéficier de réduction d’impôts… ?

Une fois la ou les réponses en tête, il faudra établir les avantages et les risques de chaque option, autant sur le court que sur le long terme.

Investir dans l’immobilier à titre personnel consiste à acheter un bien comme résidence principale ou secondaire pour pouvoir bénéficier directement des avantages de son utilisation.

Investir dans un bien immobilier à titre personnel peut présenter plusieurs avantages :

• Se constituer un patrimoine financier sous forme de plan d’épargne sécurisé,
• Réaliser des économies de loyer et profiter d’avantages fiscaux intéressants (PTZ, prêts immobiliers divers).

Néanmoins, avant de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier, il est important d’évaluer sa faisabilité selon votre projet de vie. Est-ce que vous envisagez de faire des enfants ? Est-ce que votre travail est stable ? Avez-vous des envies de mutation ou de travail à l’étranger ?

Pour acheter à titre personnel, sont nécessaires :

• Un apport qui couvre les assurances, et respecte le taux d’endettement,
• Un crédit sur 20 ou 25 ans dans la majorité des cas.

Si vous êtes dans l’optique de réaliser un placement immobilier pour vous créer une source de revenus supplémentaire ou principale, et bénéficier de réduction fiscale, alors l’investissement locatif est fait pour vous.

Pour profiter pleinement des avantages d’un investissement locatif, il est nécessaire d’investir dans des villes en forte demande locative. Pensez à vous renseigner sur le dynamisme économique de la zone, parcourez les annonces pour analyser en un coup d’œil l’offre et la demande. Pensez également à scruter l’actualité. Est-ce que des projets à venir peuvent impacter les besoins en logement ?

Les avantages fiscaux

La Loi Pinel

L’investissement locatif peut dans certaines zones limitées présenter un avantage accru grâce au dispositif de la Loi Pinel. Ce dispositif donne droit à une réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un logement mis en location. Dès 2023 et 2024, la loi Pinel évolue pour laisser place à :

• le Pinel classique qui offre un taux de réduction d’impôt dégressif
• et le Pinel + qui offre les mêmes taux antérieurs, dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité.

Pour profiter de la loi Pinel lors d’un investissement locatif, vous devez vous tourner vers des logements répondant aux critères d’éligibilité suivants :

• logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif
• plafonnement du loyer et des revenus du locataire
• niveau global de performance énergétique minimal de l’article Article 46 AZA octies-0 A du Code des Impôts
• respect du zonage lors de l’achat : seules les logements achetés dans les zones A, A bis et B1 sont éligibles
• le logement doit avoir une durée de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans.

La défiscalisation grâce à l’investissement locatif

La Loi Pinel permet d’investir dans du neuf et de bénéficier d’avantages fiscaux plafonnés. Ainsi, le plafond global de l’investissement locatif ne peut pas excéder 300 000 euros et 5 500 euros par mètre carré. La réduction d’impôt est acquise pour toute la durée d’engagement de location mais le projet de construction ne doit pas dépasser 30 mois.

À compter du 1er janvier 2023, la loi de finances (et plus précisément l’article 168) modifie les taux, les rendant dégressifs selon la durée d’engagement de location :

• 6 ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024
• 9 ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024
• 12 ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024

Les monuments historiques

Si vous souhaitez acheter de l’ancien, l’investissement locatif dans des monuments historiques est envisageable. Acquérir un bien immobilier classé qui nécessite des travaux de restauration permet une déduction fiscale. Le coût des travaux et les intérêts d’emprunt liés aux prêts sont déductibles à 100% de vos revenus d’imposition.

L’investissement locatif s’avère être une option intéressante lorsque vous n’avez pas d’apport.

Toutefois, lorsque vous devez contracter un crédit immobilier, l’objectif premier est de rassurer votre interlocuteur. Il faudra présenter votre situation patrimoniale actuelle, votre capacité à épargner, les loyers perçus envisagés et réalistes. Votre banquier devra s’acquitter de valider votre taux d’usure et d’endettement. Votre projet immobilier d’investissement ne doit pas dépasser plus d’un tiers de vos revenus (taux de 35%).

L’effet de levier

L’effet de levier immobilier est le fait de pouvoir augmenter votre capacité d’investissement grâce à des crédits. L’effet de levier se calcule en divisant le montant de l’investissement par l’apport personnel. Vous obtiendrez un multiplicateur de l’effet levier. Cette technique d’autofinancement permet d’accroître son capital sur le long terme et donc d’investir dans divers projets d’investissement locatif à travers des crédits immobiliers.

Cette technique présente également des risques. L’autofinancement est une situation idéale dans laquelle les revenus locatifs de l’investisseur couvrent les mensualités. Chaque mois, vous devrez rembourser une partie du capital emprunté et des intérêts d’emprunt.

En Alsace, la région des trois frontières située autour de Saint-Louis – à proximité de la frontière suisse, se révèle années après années être l’une des zones de France les plus attractives pour effectuer un achat immobilier.

Le fort dynamisme économique de la zone portée notamment par le travail frontalier (plus de 180 000 personnes traversent la frontière chaque jour selon une étude récente de l’Insee reprise par Les Echos), des infrastructures de transport bien développées (aéroports internationaux de Bâle-Mulhouse et Zurich à proximité, autoroute A35, gare TGV de Mulhouse et Bâle…) ou encore des entreprises de premier plan (Roche, Cryostar, PSA, Constellium…) justifient un solde migratoire positif composé de profils CSP+ qui nourrit un fort besoin en logement.

Ainsi, avec une moyenne de 601 logements construits par an, Saint-Louis Agglomération affiche une stabilité depuis 2005, à l’inverse de l’ensemble des 23 agglomérations qui affichent un fléchissement. De plus, le taux de construction y est supérieur, avec plus de 19 logements construits de 2004 à 2014 pour 100 ménages, contre près de 12 pour l’ensemble des agglomérations du Grand Est. On constate une faible diminution de la vacance entre 2008 et 2013, contrairement aux autres territoires dont la vacance a augmenté d’un point entre 2008 et 2013. À 7%, elle reste raisonnable dans l’agglomération puisqu’elle permet la fluidité du marché du logement. 

La pression immobilière dans cette zone est donc grande ce qui pousse les prix vers le haut. De nombreux professionnels constatent une augmentation régulière qui vient accompagner le manque de logement par rapport à la demande.

Investir dans la région des trois frontières est donc un placement sûr. Vous vous positionnez dans une zone stable, portée par une économie suisse parmi les plus prospères et les plus développées au monde et une région dynamique avec des fondamentaux solides en pleine transformation. Ainsi, votre bien ne pourra que prendre de la valeur ou se louer !

Pour conclure cet article, retrouvez nos 5 conseils :

• Calculez la rentabilité locative de votre futur bien
• Négociez un crédit au meilleur taux
• Choisissez une localité prometteuse
• Renseignez-vous sur les nouvelles réglementations écologiques (RE 2020)
• Pensez à l’effet de levier en tant qu’investisseur immobilier