• La recherche du bien immobilier

Identifiez vos attentes (emplacement géographique, surface, nombre de chambres, exposition…) et confrontez-les au marché pour vous faire une première idée. Vous avez la possibilité de chercher des biens par le biais d’agences, de sites internet type marketplace ou encore via le bouche à oreille. Nous vous recommandons de passer par un professionnel connaisseur du marché et soucieux de satisfaire vos besoins. Les acteurs locaux seront plus à même de répondre à vos demandes et, le cas échéant, vous proposer des alternatives disponibles sur le marché : contactez-nous !

Demandez le prix de vente au m², les prestations incluses, si le bien répond aux exigences de la réglementation environnementale RE2020 et toutes informations relatives à la construction de la future résidence.

• La pose d’une option sur le bien identifié

Lorsqu’un appartement neuf répond à l’ensemble de vos critères, ne tardez pas à adresser votre intérêt au promoteur. Elle doit être formulée par écrit. Certaines mentions sont obligatoires comme vos coordonnées, le montant du bien immobilier, la description de celui-ci ainsi que le délai de validité de votre offre (allant généralement d’une à deux semaines). Le promoteur vous réserve alors le bien pour cette période le temps que vous validiez votre recherche de financement.

• Le financement du bien

Avant de signer le contrat de réservation qui scelle votre intention d’acquérir le bien identifié auprès du promoteur immobilier, vous prenez rendez-vous avec votre banque ou un courtier spécialisé afin de monter un dossier de financement. Dans la 2e partie de cet article, nous détaillons les différentes options de financement pour conclure votre achat immobilier.

• La signature du contrat de réservation

Le contrat de réservation vient définitivement sceller votre option. Le bien identifié vous est réservé. La rédaction et la signature de ce contrat s’effectue avec le promoteur. Des informations y sont obligatoires, presque identiques à celles de la pose d’option, soit les informations du vendeur et de l’acheteur, celles du bien et les termes de la transaction (le prix de vente, les modalités de paiement du bien immobilier, le montant du prêt et sa durée, les modalités de rétraction, les conditions suspensives, etc…). Une fois signé, vous avez un délai de rétraction de 10 jours pour casser la signature du contrat de réservation.

Il faut généralement compter entre 2 à 3 mois entre la signature du contrat de réservation et la signature de l’acte de vente chez le notaire. Ce dernier fera officiellement de vous le propriétaire du bien réservé.

Le prix du bien ne représente pas le montant total de la transaction. Afin d’estimer au mieux le montant global du projet, il faut prendre en considération les coûts suivants :

• le montant du bien immobilier
• les frais de notaire (à hauteur de 2% à 3% pour un bien neuf)
• les frais de dossier du prêt et de l’assurance emprunteur

Maintenant que vous avez identifié l’appartement de vos rêves, que vous avez fait part de votre intérêt au promoteur et que vous avez une meilleure idée du montant global à mobiliser pour son achat, il vous faut savoir quelle est votre capacité d’emprunt. Pour ce faire, rendez-vous sur le calculateur de capacité d’emprunt et de mensualités développé par l’expert en ligne du crédit immobilier Pretto et disponible gratuitement sur notre site.

Calculez votre capacité d’emprunt en ligne gratuitement !

Par exemple, pour un F2 d’une valeur de 203 716 euros actuellement en vente dans la résidence les Fruitiers, une personne seule qui gagne 2500 euros / net par mois et qui ne souhaite pas rembourser plus de 800€ par mois est capable d’emprunter cette somme sur 20 ans à condition d’un apport de 10% de la somme globale.

Pour accéder à la propriété immobilière, les banques ont développé un panel de solutions de financement pour accompagner au mieux les futurs acquéreurs. Elles proposent des prêts dont les taux d’intérêt diffèrent selon la typologie de l’acheteur (première acquisition, vente / achat…).

Votre demande de financement auprès des banques sera étudiée selon votre capacité d’emprunt. Elles prendront notamment en compte votre taux d’effort. Ce ratio est calculé selon vos dépenses incompressibles, vos dépenses de tous les jours et vos revenus mensuels. Ce taux ne doit pas excéder 35%.

Le crédit immobilier “classique”

Solution la plus largement répandue, le taux d’intérêt du crédit immobilier classique dépendra de la banque, de la durée et du montant du prêt contracté.

L’acceptation du crédit immobilier prend en compte votre capacité d’emprunt.

Un crédit immobilier peut être contracté pour l’achat :

• d’une résidence principale
• d’une résidence secondaire
• pour de l’investissement locatif

Les taux de crédit

2 types de taux sont proposés par les banques :

• Le prêt à taux fixe* : la mensualité et le coût total du crédit fixé à la signature ne varieront pas durant toute la durée du remboursement du crédit immobilier.
• Le prêt à taux variable ou révisable : le taux suit les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt et relié aux marchés financiers.

*Il est intéressant de noter qu’il est possible de renégocier avec sa banque son taux fixe, si celui-ci au bout de plusieurs années est plus élevé que les taux du marché.

Gaetan Pfauwadel, courtier chez Plurifinances, explique que “le taux d’intérêt variable n’est pour le moment pas attractif du fait de sa faible différence avec le taux d’intérêt fixe. Toutefois, la remontée anticipée des taux dans les prochains mois pourrait faire changer la donne. Le taux variable pourrait vite devenir le taux de demain !”.

Lors d’un crédit immobilier, vous devez également prendre en compte le taux annuel effectif global (TAEG). C’est le taux incluant l’ensemble des frais liés à la souscription du crédit (taux d’intérêts, assurance, frais de dossier, garanties, commissions…). Il doit impérativement figurer sur votre offre de prêt immobilier.

Le Prêt Épargne Logement

Le plan d’épargne logement (PEL) est un compte réglementé, qui, comme son nom l’indique, vous permet d’épargner de l’argent dans le cadre d’un achat immobilier. Ce plan d’épargne logement vous donne droit après 4 années d’épargne à l’obtention d’un prêt épargne logement à un taux avantageux.

Le montant maximum du prêt s’élève à 92 000€ et le taux est fixé dès l’ouverture du plan d’épargne logement. Actuellement, les taux sont de :

• 3,2 % pour les PEL ouverts à partir du 1er janvier 2023
• 2,2 % pour les PEL ouverts entre le 1er août 2016 et le 31 décembre 2022

Le prêt peut servir à financer :

• l’achat d’une résidence principale (ou sa construction)
• les travaux de votre résidence principale ou secondaire.

Le Prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt réglementé par l’État. Il ne peut financer que 40% du coût total de l’opération. Il vient donc en complément d’un prêt immobilier bancaire classique. Sa durée est de 7 à 25 ans. Et son financement sert pour l’achat d’un bien neuf ou ancien nécessitant des travaux de rénovation.

Le prêt à taux zéro offre certains avantages comme l’absence de frais de dossier et les taux d’intérêt nuls.

Toutefois, pour en bénéficier, les futurs acquéreurs doivent remplir certaines conditions :

• être primo-accédant, autrement dit, ne pas avoir été propriétaire d’une résidence principale dans les 2 dernières années,
• les ressources du foyer ne peut excéder un certain montant, avec comme référence le revenu fiscal N-2. Ce montant est calculé selon le nombre de personnes composant le foyer et les revenus,
• le montant accordé du PTZ est plafonné selon la zone géographique (ville en situation tendue).

Les zones géographiques

Si votre bien immobilier se situe dans la zone A bis, A ou B1, alors le PTZ peut couvrir 40 % du coût total de l’achat d’un bien neuf uniquement. Si votre bien se situe dans la zone B2 et C, le PTZ peut couvrir 20 % du coût total de l’achat d’un bien neuf ou bien avec des travaux de rénovation. Toute zone confondue, le PTZ peut couvrir 10 % du coût d’achat pour un logement social.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Ce prêt s’adresse également aux primo-accédants ayant des revenus modestes. Ce crédit ne peut être contracté qu’auprès d’un établissement ayant passé une convention avec l’État. Il peut servir à financer l’achat d’un bien neuf ou ancien, ou encore des travaux de rénovation.

Le PAS permet de couvrir l’intégralité du montant du bien immobilier et peut être proposé pour une durée de 30 ans maximum. Tout comme le prêt à taux zéro, le PAS est plafonné selon les revenus fiscaux du foyer et la zone géographique du bien souhaité.

Les avantages que proposent le PAS portent sur une réduction des frais de notaire et des frais d’instruction plafonnés.

Le Prêt relais

Le prêt relais est un prêt qui s’adresse aux propriétaires déjà détenteurs d’un crédit. Avant de vendre leur bien, les propriétaires peuvent contracter un prêt relais dans le cadre d’une nouvelle acquisition immobilière. Ce type de prêt peut toutefois présenter quelques désavantages, notamment causés par les frais de dossier ou le taux proposé.

Néanmoins, le prêt relais reste une très bonne option notamment pour gagner en souplesse lors de travaux à réaliser dans le nouveau bien ou pour gagner du temps face à une vente qui prendrait plus de temps que prévu.

SCI

La création d’une société civile immobilière est également une solution intéressante. Pour créer une SCI, un minimum de 2 associés (physiques ou morales) est requis, sans contrainte de nationalité ou de liens de parenté.

Lors de la création d’une SCI, la loi ne fixe aucun apport de capital minimum. Autrement dit, 1 euro peut suffire. Toutefois, la rédaction des statuts est obligatoire. Ils permettent de fixer les règles de fonctionnement de la SCI et l’identité de celle-ci.

Lors d’un achat immobilier, la SCI peut emprunter et / ou utiliser les apports au capital social. La demande de crédit incombe au gérant de la SCI. Une fois le bien acheté, la propriété est donnée à la société.

Dans le cadre d’une SCI, les avantages reposent sur une transmission du patrimoine immobilier facilitée et la réduction des droits de succession.

L’apport personnel est la somme d’argent personnelle investie par l’acheteur dans son projet immobilier. Cet apport est disponible immédiatement. Ce montant aura la double vocation de rassurer la banque et couvrir les frais de l’emprunt (frais de notaire, de dossier…etc). Les banques exigent un apport personnel couvrant entre 10 à 20% du montant global.

Il peut s’avérer intéressant de se tourner vers les courtiers traditionnels et en ligne pour vos démarches de recherche de financement. En effet, ces professionnels grâce à leur connaissance poussée du marché bancaire vous accompagneront pour trouver les meilleures conditions de financement disponible au niveau local ou national.

Gaetan Pfauwadel, courtier chez Plurifinances, indique notamment que “le taux d’usure récemment revu à la hausse accompagne la remontée des taux d’intérêts qui réduisent in fine l’accès au crédit pour les futurs acquéreurs. L’aide et l’expertise d’un courtier peut donc s’avérer très utile pour trouver le meilleur taux. Les courtiers ont un rapport privilégié avec les banques et connaissent les profils qu’elles recherchent. De part cette confiance mutuelle, les courtiers ont un plus grand pouvoir de négociation avec les banques qu’un acquéreur aurait en direct”.

Les Français aiment placer leur argent sur le long terme afin d’en sécuriser une partie. À titre d’exemple, ils ont épargné 1800 milliards dans l’assurance-vie selon NetInvestissements en 2020. Cependant, bien que ce placement financier soit synonyme de sécurité, les gains restent limités.

Les autres investissements financiers comme les livrets d’épargne accusent une baisse régulière de leurs taux d’intérêt et deviennent donc moins attractifs. Enfin, certains placements financiers comme la bourse ou les crypto-monnaies demandent une forte aversion au risque ce qui repousse une large partie de la population française.

Devenir propriétaire ou se lancer dans l’immobilier locatif reste donc aujourd’hui un des seuls leviers d’investissement financier sûrs et attrayants. Les français ne s’y trompent pas et chérissent particulièrement ce type d’investissement. Selon des études récentes, plus de 60% de la population française est propriétaire de son logement.
Alors prêt à vous lancer dans l’aventure ? Afin de définir la stratégie de votre achat immobilier, vous devez d’abord vous fixer des objectifs.

Il existe une multitude de raisons qui peuvent vous pousser à effectuer un achat immobilier. Une fois identifiées, elles vous permettront d’orienter votre achat, le lieu et la bonne formule à mettre en place pour favoriser la rentabilité de votre investissement.

Souhaitez-vous acheter un logement pour :

• vous forger un patrimoine ?
• préparer une transmission ?
• créer une source de revenus mensuelle ?
• bénéficier de réduction d’impôts… ?

Une fois la ou les réponses en tête, il faudra établir les avantages et les risques de chaque option, autant sur le court que sur le long terme.

Investir dans l’immobilier à titre personnel consiste à acheter un bien comme résidence principale ou secondaire pour pouvoir bénéficier directement des avantages de son utilisation.

Investir dans un bien immobilier à titre personnel peut présenter plusieurs avantages :

• Se constituer un patrimoine financier sous forme de plan d’épargne sécurisé,
• Réaliser des économies de loyer et profiter d’avantages fiscaux intéressants (PTZ, prêts immobiliers divers).

Néanmoins, avant de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier, il est important d’évaluer sa faisabilité selon votre projet de vie. Est-ce que vous envisagez de faire des enfants ? Est-ce que votre travail est stable ? Avez-vous des envies de mutation ou de travail à l’étranger ?

Pour acheter à titre personnel, sont nécessaires :

• Un apport qui couvre les assurances, et respecte le taux d’endettement,
• Un crédit sur 20 ou 25 ans dans la majorité des cas.

Si vous êtes dans l’optique de réaliser un placement immobilier pour vous créer une source de revenus supplémentaire ou principale, et bénéficier de réduction fiscale, alors l’investissement locatif est fait pour vous.

Pour profiter pleinement des avantages d’un investissement locatif, il est nécessaire d’investir dans des villes en forte demande locative. Pensez à vous renseigner sur le dynamisme économique de la zone, parcourez les annonces pour analyser en un coup d’œil l’offre et la demande. Pensez également à scruter l’actualité. Est-ce que des projets à venir peuvent impacter les besoins en logement ?

Les avantages fiscaux

La Loi Pinel

L’investissement locatif peut dans certaines zones limitées présenter un avantage accru grâce au dispositif de la Loi Pinel. Ce dispositif donne droit à une réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un logement mis en location. Dès 2023 et 2024, la loi Pinel évolue pour laisser place à :

• le Pinel classique qui offre un taux de réduction d’impôt dégressif
• et le Pinel + qui offre les mêmes taux antérieurs, dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité.

Pour profiter de la loi Pinel lors d’un investissement locatif, vous devez vous tourner vers des logements répondant aux critères d’éligibilité suivants :

• logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif
• plafonnement du loyer et des revenus du locataire
• niveau global de performance énergétique minimal de l’article Article 46 AZA octies-0 A du Code des Impôts
• respect du zonage lors de l’achat : seules les logements achetés dans les zones A, A bis et B1 sont éligibles
• le logement doit avoir une durée de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans.

La défiscalisation grâce à l’investissement locatif

La Loi Pinel permet d’investir dans du neuf et de bénéficier d’avantages fiscaux plafonnés. Ainsi, le plafond global de l’investissement locatif ne peut pas excéder 300 000 euros et 5 500 euros par mètre carré. La réduction d’impôt est acquise pour toute la durée d’engagement de location mais le projet de construction ne doit pas dépasser 30 mois.

À compter du 1er janvier 2023, la loi de finances (et plus précisément l’article 168) modifie les taux, les rendant dégressifs selon la durée d’engagement de location :

• 6 ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024
• 9 ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024
• 12 ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024

Les monuments historiques

Si vous souhaitez acheter de l’ancien, l’investissement locatif dans des monuments historiques est envisageable. Acquérir un bien immobilier classé qui nécessite des travaux de restauration permet une déduction fiscale. Le coût des travaux et les intérêts d’emprunt liés aux prêts sont déductibles à 100% de vos revenus d’imposition.

L’investissement locatif s’avère être une option intéressante lorsque vous n’avez pas d’apport.

Toutefois, lorsque vous devez contracter un crédit immobilier, l’objectif premier est de rassurer votre interlocuteur. Il faudra présenter votre situation patrimoniale actuelle, votre capacité à épargner, les loyers perçus envisagés et réalistes. Votre banquier devra s’acquitter de valider votre taux d’usure et d’endettement. Votre projet immobilier d’investissement ne doit pas dépasser plus d’un tiers de vos revenus (taux de 35%).

L’effet de levier

L’effet de levier immobilier est le fait de pouvoir augmenter votre capacité d’investissement grâce à des crédits. L’effet de levier se calcule en divisant le montant de l’investissement par l’apport personnel. Vous obtiendrez un multiplicateur de l’effet levier. Cette technique d’autofinancement permet d’accroître son capital sur le long terme et donc d’investir dans divers projets d’investissement locatif à travers des crédits immobiliers.

Cette technique présente également des risques. L’autofinancement est une situation idéale dans laquelle les revenus locatifs de l’investisseur couvrent les mensualités. Chaque mois, vous devrez rembourser une partie du capital emprunté et des intérêts d’emprunt.

En Alsace, la région des trois frontières située autour de Saint-Louis – à proximité de la frontière suisse, se révèle années après années être l’une des zones de France les plus attractives pour effectuer un achat immobilier.

Le fort dynamisme économique de la zone portée notamment par le travail frontalier (plus de 180 000 personnes traversent la frontière chaque jour selon une étude récente de l’Insee reprise par Les Echos), des infrastructures de transport bien développées (aéroports internationaux de Bâle-Mulhouse et Zurich à proximité, autoroute A35, gare TGV de Mulhouse et Bâle…) ou encore des entreprises de premier plan (Roche, Cryostar, PSA, Constellium…) justifient un solde migratoire positif composé de profils CSP+ qui nourrit un fort besoin en logement.

Ainsi, avec une moyenne de 601 logements construits par an, Saint-Louis Agglomération affiche une stabilité depuis 2005, à l’inverse de l’ensemble des 23 agglomérations qui affichent un fléchissement. De plus, le taux de construction y est supérieur, avec plus de 19 logements construits de 2004 à 2014 pour 100 ménages, contre près de 12 pour l’ensemble des agglomérations du Grand Est. On constate une faible diminution de la vacance entre 2008 et 2013, contrairement aux autres territoires dont la vacance a augmenté d’un point entre 2008 et 2013. À 7%, elle reste raisonnable dans l’agglomération puisqu’elle permet la fluidité du marché du logement. 

La pression immobilière dans cette zone est donc grande ce qui pousse les prix vers le haut. De nombreux professionnels constatent une augmentation régulière qui vient accompagner le manque de logement par rapport à la demande.

Investir dans la région des trois frontières est donc un placement sûr. Vous vous positionnez dans une zone stable, portée par une économie suisse parmi les plus prospères et les plus développées au monde et une région dynamique avec des fondamentaux solides en pleine transformation. Ainsi, votre bien ne pourra que prendre de la valeur ou se louer !

Pour conclure cet article, retrouvez nos 5 conseils :

• Calculez la rentabilité locative de votre futur bien
• Négociez un crédit au meilleur taux
• Choisissez une localité prometteuse
• Renseignez-vous sur les nouvelles réglementations écologiques (RE 2020)
• Pensez à l’effet de levier en tant qu’investisseur immobilier

Pour permettre aux acquéreurs de mieux se projeter dans leur achat, Symbihome Résidences a noué un partenariat avec les start-ups Virtual Buiding et Unlatch afin de développer un microsite interactif et mis à jour en temps réel de son nouveau programme immobilier « Les Fruitiers » à Hésingue.

Rendez-vous sur cette page pour naviguer dans une maquette 3D de la résidence fidèle au rendu final, découvrir les points d’intérêt du quartier, obtenir des informations sur les lots disponibles et parcourir une galerie de visuels d’illustration et de photos !

Trouver un simulateur de bonne facture relatif aux données du marché immobilier n’est pas chose aisée. Nous sommes fiers d’avoir noué un partenariat avec le courtier en ligne Pretto pour vous proposer deux des meilleurs simulateurs du marché :

La calculette de capacité d’emprunt
Cet outil permet de calculer en 1 min le montant que vous pouvez emprunter, en renseignant le nombre d’emprunteur, les revenus mensuels et le montant des mensualités que vous souhaitez rembourser.

La calculette de mensualités
Cet outil permet en quelques secondes de calculer la mensualité d’un prêt immobilier, en renseignant le montant, la durée et le taux du prêt.

Lancez-vous à l’assaut du site pour découvrir les autres rubriques comme la page « Nos actualités » qui regroupe non seulement des articles pédagogiques et analyses sur le marché de l’immobilier en France et en Alsace, mais aussi l’actualité de notre entreprise (nouveaux projets, recrutement, vie interne…). Nous vous invitons également à découvrir nos précédentes réalisations et enfin à nous envoyer un mail si vous avez des interrogations sur nos projets ou pour demander conseil !

L’équipe Symbihome Résidences